Blog

V&D – “Bestuurders hopen op een nieuwe trekker”

“Bestuurders hopen op een nieuwe trekker”, zo was te lezen in de NRC Next van 18 februari 2016. Hopen op een nieuwe winkelketen die de vierkante meters van de V&D in de centra van onze kleinere en middelgrote steden overneemt. Hopen dat het effect van internet op de detailhandel niet zo groot is als wordt gezegd. Daarbij is het geen probleem van de gemeenten. “De vastgoedeigenaren zijn nu aan zet. Het is nu aan de markt”. Toch?

V&D stond in de top 10 van winkelketens in Nederland met de grootste vloeroppervlakte. 360.000 vierkante meter. Dat zijn bijna 50 voetbalvelden. Voor als het moeilijk is om je 50 voetbalvelden voor te stellen, de omvang is ongeveer vergelijkbaar met het stadscentrum van Rotterdam! Hiermee bezette de V&D meer vloeroppervlakte dan de Aldi en de Ikea. Met het mislukken van de doorstart komt er dus een enorme hoeveelheid vloeroppervlakte beschikbaar in maar liefst 60 gemeenten!

De hoop op een nieuwe trekker is ijdele hoop. Zelfs als een nieuwe speler toetreedt, dan zal deze speler zich concentreren op bijvoorbeeld de 10 beste locaties in de grote steden. Daarbij, wie zou deze ene nieuwe speler moeten zijn? In 2015 en 2016 zijn voor ons vertrouwde ketens failliet gegaan. Foto Klein, Paradigit, La Ligna, Macintosh, DA retailgroep, Miss Etam, Schoenenreus en zo verder. Ondanks het herstel dat eind vorig jaar is ingezet, zijn traditionele spelers druk bezig met overleven. Het recente faillissement van Perry Sport en Aktiesport bevestigen dit beeld. Laten we reëel zijn, die ene speler die het vloeroppervlak van V&D gaat overnemen gaat er niet komen.

Wel gloort hoop aan de horizon. Het derde kwartaal van 2015 was het beste kwartaal voor de detailhandel in zeven jaar. De omzet groeide met 2%. Toch steekt deze groei schril af bij de internetverkopen. In het derde kwartaal van 2015 is de omzet van internetverkopen met 18% toegenomen ten opzichte van een jaar eerder. Opvallend is dat bij de groep die zowel via internet als via een winkel verkoopt (multi-channelers) de omzet steeg met 24%! Het speelveld is dus veranderd. Traditionele grote spelers verlaten het veld en worden gewisseld voor nieuwe innovatieve spelers. Het aantal detailhandelsbedrijven is sinds vorig jaar weer voorzichtig gegroeid. De oorzaak van de groei: Webwinkels.

De conclusie is dat de ruimte die de V&D achterlaat niet door één nieuwe traditionele speler zal worden ingevuld. Voor een klein deel lukt dit vast, maar voor het overgrote deel niet. Dit betekent dat vastgoedeigenaren voor de uitdaging staan om het bestaande veelal grootschalige aanbod, dat is gestoeld op een verouderd concept, te transformeren naar een nieuw type aanbod dat aansluit bij een nieuwe vraag. Bijvoorbeeld partijen die offline (fysieke winkel) en online combineren. Of maak de winkelruimte geschikt voor kleine lokale spelers hun producten via een winkelruimte willen aanbieden. Misschien ook niet onverstandig om vierkante meters uit de markt te halen. Transformeer vrijgekomen winkelruimte tot aantrekkelijke verblijfsruimte. Zo trek je mensen toch naar het centrum, hetgeen een positief effect heeft op de winkelstructuur. Natuurlijk zijn de vastgoedeigenaren aan zet. Het is alleen te makkelijk om te stellen dat zij alléén aan zet zijn. Ook de gemeente, de bestaande detaillisten en inwoners willen toch een levendig centrum? Publieke en private partijen sla de handen in één, buig dit verlies om tot iets goeds voor het hart van de stad en nodig uit tot de initiatieven van onderaf.

Gemeenten onderneem!

Gemeenten lopen nog steeds risico’s in gebiedsontwikkeling. Veel gemeenten hebben in het verleden actief grondposities verworven. Het doel was om deze grond met winst te verkopen. Een extraatje voor de gemeentelijke begroting. Dit is net even anders gelopen. Als gevolg van de crisis zijn veel gemeenten in Nederland in de financiële problemen geraakt. Dit is mede veroorzaakt door de negatieve resultaten in de grondexploitaties. Ondanks dat gemeenten een groot deel van “de pijn” hebben genomen, is de finish nog niet bereikt. Gelijktijdig met het afboeken van de grondexploitaties zijn nieuwe (financiële)doelen gesteld. Bij het stellen van deze nieuwe doelen horen vanzelfsprekend risico’s.

Voor gemeenten ligt er dus vandaag de dag nog steeds veel druk op de projecten met een gemeentelijke grondexploitatie. Druk om de grond uit te geven in het geprognotiseerde tempo tegen de geraamde grondopbrengst. Eén voordeel, de markt trekt voorzichtig aan. Met deze wind in de rug, liggen er nu kansen om de pijn te verzachten. Misschien zelfs iets van de reeds afgeboekte bedragen terug te verdienen. Dit is het moment! Gemeenten zullen lef moeten tonen om deze gemeentelijke projecten voortvarend ter hand te nemen.

Hoe dan? Vraaggerichte gebiedsontwikkeling waarbij de klant centraal staat. Laat de klant meedenken op het niveau van het gebied (wijk of bedrijventerrein) en de woningen of bedrijfsruimten. Betrek de klant tijdig bij de ontwikkeling van het plan, zodat inbreng echt het verschil kan maken. Luisteren, richting geven, vertalen in de plannen en weer terugleggen. Aandacht. Door middel van co-creatie samen bouwen aan een woonwijk of bedrijventerrein die aansluit bij de behoeften.

Wat is hiervoor nodig? Deze klantgerichte aanpak vraagt om een ondernemende gemeente. Een gemeente die weet wat het effect is van een latere uitgifte van grond op de grondexploitatie. Een gemeente die voelt dat ze zelf verantwoordelijk is voor de kwaliteit van een locatie voor de lange termijn. Een gemeente die wil bouwen aan duurzaam gebied waar mensen op een prettige manier kunnen wonen en werken. Een gemeente die voorziet in de wensen van haar inwoners en ondernemers. Deze verantwoordelijkheid kun je als gemeente niet alleen overlaten aan de marktpartijen. Een vraaggerichte aanpak vraagt om een goede samenwerking tussen marktpartijen en gemeenten. De grondexploitatie blijft belangrijk, maar is het resultaat de aanpak. Gemeenten doe een stap naar voren en onderneem!

Smart city: meer dan alleen techniek

Een stagiaire vroeg me laatst “Wat is dat nu precies, zo’n Smart City?” Ze vertelde dat ze het opvallend vond dat Smart Cities alleen maar over technische oplossingen lijken te gaan. Maar hoe belangrijk zijn technische innovaties in de steden voor het geluk van mensen in de stad? Terechte vragen, die mij niet loslieten.

Ik merk bij mezelf en in mijn omgeving dat het  Smart City concept enorm tot de verbeelding spreekt. Maar wat is het? Volgens Wikipedia gebruikt een Smart City digitale technologie om de prestaties en het welzijn te verbeteren en kosten en consumptie van natuurlijke hulpbronnen te verminderen. In de meeste definities zie je terug dat een Smart City draait om het slim omgaan met data en ICT waardoor ze efficiënter, duurzamer, beter bereikbaar, veiliger, prettiger en economisch meer concurrerend worden. Kortom, functioneler. Concrete voorbeelden op dit moment zijn bijvoorbeeld het toepassen van ICT toepassingen die helpen bij crowdmanagement. Of slim parkeren, waarbij automobilisten vooraf een parkeerplaats kunnen boeken op publieke of private terreinen.

Is het Smart City concept het gevolg van een lobby van grote ICT bedrijven, of dient de oplossing ook nog een doel? De verstedelijking wereldwijd is één van de grootste opgaven van de 21e eeuw. Volgens de Verenigde Naties woont in 2050 tot wel 70% van de mensen in steden. Dit betekent dat de steden voor grote opgaven staan in het beheer van transport, water, afval en energie. Niks doen leidt onvermijdelijk tot verdere vervuiling, stijgende emissieniveaus, verkeersopstoppingen en stijgende investeringskosten. Een serieuze opgave waarbij het Smart City concept internationaal naar voren wordt geschoven als een oplossing. Terecht in mijn ogen. Ik ben er ook van overtuigd dat technologische innovaties een belangrijke rol gaan spelen. Alleen wordt de kwaliteit van de stad volgens mij niet alleen bepaald door een beter functionerende stad. Mensen moeten vooral gelukkig worden van een stad. De beleving van de stad is onderbelicht in het Smart City concept.

Waar is de rol van het ontwerp gebleven? De kwaliteit van een stad wordt in mijn ogen vooral bepaald wordt door de kwaliteit van de openbare ruimten en architectuur. Het beleven van bijzondere plekken. In de toekomst gaat techniek zeker een grotere rol spelen. Een combinatie tussen het “betere” en het “mooie” ligt dan ook voor de hand. De paraplu Smart City biedt hiervoor ook de ruimte. Smart City zou volgens mij moeten gaan over slimme oplossingen om de stad beter én mooier te maken. Innovaties in techniek, stedenbouw en architectuur gaan elkaar dan versterken en zorgen voor een bijzondere beleving van de stad. De technische kant van Smart City richt zich meer op het managen van de stromen van de stad. De stromen van de stad gaan via de infrastructuur, zoals wegen, pijpleidingen, kabelnetwerken en gebouwen. Als we kennis hebben van de stromen van de stad, dan zijn we ook beter in staat om de mogelijkheden te zien en verbindingen te leggen. Kennis van deze stromen kan leiden tot nieuwe ontwerpen, of het integreren van technologische innovaties in het ontwerp. Deze combinatie leidt tot een betere en mooiere stad.

Doe mij ook zo’n Smart City! Misschien is de term Smart City ietwat ambitieus. Laten we klein beginnen. Termen als Smart Block of Smart Street zouden beter passen. Een bestaande stedelijke context transformeer je niet zomaar naar een Smart City. De werkelijkheid is complex. Een Smart City zal organisch moeten groeien. Stap-voor-stap. In co-creatie met (toekomstige) eigenaren/bewoners/ondernemers/gebruikers van het gebied. Nieuwe technologieën maken co-creatie overigens ook steeds eenvoudiger. Bij iedere nieuwe ontwikkeling altijd breder kijken dan alleen de infrastructuur. Het “Smart City team” in de rol als moderne stadsstedenbouwer met als doel de stad beter en mooier te maken!